有關公益出租人資格認定疑義

分享貼文

內政部107.8.15台內營字第1070050721號函

主旨:有關函詢公益出租人資格認定疑義1案

說明:

一、復貴局107年7月4日高市都發住字第10703823900號函。

二、依據住宅法第3條第3款規定:「公益出租人:指住宅所有權人將住宅出租予符合租金補貼申請資格,經直轄市、縣(市)主管機關認定者。」公益出租人須為住宅所有權人,故租賃契約上所載出租人若非住宅所有權人,將無法認定為公益出租人。

三、有關貴局函詢「租金補貼戶檢附租約所載出租人非房屋所有權人,惟房屋所有權人於107年6月23日始臨櫃補寫授權書,內容係因房屋所有權人繁忙,自101年迄今均授權廖君代為簽租約(配偶)。可否據以逕為核定所有權人為公益出租人?另如符合公益出租人資格,其可追溯期間應自何時起算?」1節,說明如下:

(一)依民法第103條第1項規定:「代理人於代理權限內,以本人名義所為之意思表示,直接對本人發生效力。」及第170條規定:「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為,非經本人承認,對於本人不生效力。前項情形,法律行為之相對人,得定相當期限,催告本人確答是否承認,如本人逾期未為確答者,視為拒絕承認。」復查最高法院70年臺上字第2160號判決要旨略以,縱有代理權而與第三人為法律行為時,非以本人名義為之者,亦不成立代理;至無權利人就權利標的物,以自己名義與第三人成立買賣後,縱經有權利人之承認,尚難因此而謂有權利人已變為該買賣契約之訂約當事人。

(二)貴局來函所詢疑義,建請依上開民法及判決意旨,釐清個案事實後,本於權責卓處。