都市計畫國營事業土地檢討變更處理原則

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都市計畫國營事業土地檢討變更處理原則

內政部95.2.16台內營字第0950800312號令訂定
內政部107.1.5台內營字第1060820478號令修正第5點規定
一、本處理原則係為配合國營事業土地資產活化利用,及落實都市計畫變更使用開發義務負擔公平原則,依都市計畫法(以下簡稱本法)第二十七條之一第二項規定訂定之。

二、適用本處理原則之國營事業土地,指位於都市計畫公共設施已完竣地區內,由公司組織國營事業機構(以下簡稱國營事業機構)管有之機關用地、郵政用地、電力用地或其他供國營事業機構使用之土地。

三、辦理程序

(一)個案變更

1.各國營事業機構為促進國營事業管有都市計畫機關用地、郵政用地、電力用地或其他國營事業使用專用區土地之轉型活化利用,得依本法第二十七條第一項第三款規定,檢具報經國營事業主管機關同意之該事業土地活化利用計畫,及變更都市計畫書圖文件,敘明需辦理個案變更之理由,逕向各該直轄市、縣(市)政府申請變更都市計畫為適當之土地使用分區。

2.直轄市、縣(市)政府受理申請變更都市計畫後,經實地會勘,並查核書圖文件無誤後,即依法辦理公開展覽等後續法定程序。

3.都市計畫原擬定機關為鄉、鎮或縣轄市公所者,由縣政府依本法第二十七條第二項規定辦理變更。

(二)通盤檢討

1.都市計畫擬定機關辦理各該都市計畫通盤檢討時,應徵詢都市計畫範圍內相關國營事業機構意見,並得依本處理原則規定及參考該機構所提意見,檢討變更該等國營事業使用之公共設施用地或專用區為住宅區、商業區或其他適當之土地使用分區。

2.各國營事業機構得於各級都市計畫主管機關審議相關都市計畫通盤檢討案時提出意見,以供審議參考。

(三)專案通盤檢討

1.各國營事業機構為促進都市計畫區內管有土地資產之整體活化利用,及都市計畫整體發展實際需求,依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第十三條第四款規定,由直轄市、縣(市)政府會同相關國營事業機構立即辦理該國營事業土地專案通盤檢討。

2.同一直轄市、縣(市)行政轄區內如有一處以上都市計畫,得以全直轄市、縣(市)所有都市計畫地區內之國營事業土地,合併辦理專案通盤檢討公告徵求意見,並就檢討結果分開製作各該處都市計畫變更書圖文件,平行辦理後續公開展覽等法定程序。

3.都市計畫原擬定機關為鄉、鎮或縣轄市公所者,由縣政府辦理專案通盤檢討,並先徵詢鄉、鎮或縣轄市公所意見,以供參考。

4.其他專案通盤檢討相關行政作業,得由各直轄市、縣(市)視實際情形需要,予以簡化合併辦理。

四、作業方法

(一)國營事業機構於同一直轄市、縣(市)行政轄區或同一都市計畫區內,如有多處國營事業土地依上開規定辦理(專案)通盤檢討時,依本處理原則規定檢討後應留設改作當地都市發展所需之其他適當公共設施用地,得採「整體規劃檢討、集中劃設提供」之方式辦理。

(二)國營事業土地經檢討變更為供該國營事業使用之特定專用區,應於計畫書載明其土地使用管制規定,其中供商業使用部分,應有一定比例面積之使用限制。

(三)國營事業土地經檢討變更後之住宅區、商業區或供該國營事業使用之特定專用區等使用分區,其退縮建築及停車空間設置,應依內政部所定都市計畫各種土地使用分區及公共設施用地退縮建築及停車空間設置基準,納入計畫書規定辦理。

(四)都市計畫檢討國營事業土地時,變更基地範圍內如有夾雜部分私有土地者,得一併檢討變更之,並比照本處理原則相關規定辦理。

(五)依本處理原則申請辦理主要計畫變更時,涉及細部計畫擬定、變更部分,得同時辦理草案規劃、公開展覽、及都委會審議相關作業,並俟主要計畫核定發布實施後,再依法核定發布實施細部計畫。

(六)辦理個案變更或專案通盤檢討之都市計畫書圖文件,應由申請之國營事業機構提供各該直轄市、縣(市)政府參考採行,必要時並支應辦理變更所需經費。

五、變更後開發義務負擔捐贈事項

(一)國營事業管有之公共設施用地或專用區土地經檢討變更為住宅區、商業區或其他使用分區時,該國營事業機構應依計算公式(如附件)規定留設提供一定面積比例之公共設施用地,並優先作公園、綠地、廣場或停車場使用,以提昇改善當地都市生活環境品質,並落實都市計畫變更使用開發義務負擔公平原則。

(二)依計算公式規定留設提供一定面積比例之公共設施用地,應由該國營事業機構或相關土地所有權人捐贈登記為當地直轄市、縣(市)或鄉(鎮、市)所有。但現況確無法或不足捐贈公共設施用地者,經都市計畫委員會同意得改以下列方式折算替代之:

1.捐贈代金之數額,由直轄市、縣(市)主管機關委託三家以上專業估價者按變更後之土地使用分區查估後,依下列公式計算之,並得以分期方式捐贈;其所需費用,由該國營事業機構或相關土地所有權人負擔。
捐贈代金之數額=三家以上專業估價者查估變更後全部土地價格(取最高價計算)×變更後無法或不足捐贈公共設施用地面積/變更後全部土地面積。

2.等值可建築用地面積或供室內公益性使用之樓地板面積。

3.按各該國營事業特性及營業項目,提供等值專業技術服務(如郵政、電力服務等)。

4.變更基地周邊公園、綠地、廣場、人行步道、天橋、地下道等公共設施之興建、修建或認養管理維護、或辦理閒置空間之綠、美化工作。

(三)直轄市、縣(市)政府及鄉(鎮、市)公所應成立代金收支保管運用專戶,專供當地都市建設之用。

(四)國營事業管有之公共設施用地經檢討變更為專供該國營事業使用之專用區,且未容許得供該事業以外之商業使用者,免提供相關捐贈事項。

(五)經都市計畫程序變更土地使用分區為公共設施用地或專用區者,依本處理原則恢復變更為原土地使用分區時,得免提供相關負擔捐贈事項。

六、變更後開發義務負擔捐贈時機

(一)變更為住宅區、商業區或其他使用分區

1.採捐贈公共設施用地或可建築用地者,應於變更都市計畫案公告發布實施後一年內完成;採捐贈代金者,得以分年分期方式繳交。但需俟整體開發後始能確定其贈土地位置者,得於該等建築物建造執照核發前捐贈。

2.採捐贈樓地板面積者,於該等建築物建造執照或變更使用執照核發前捐贈。

3.採提供等值專業技術服務或其他替代事項者,由各該國營事業機構與當地直轄市、縣(市)政府協調確定後於計畫書內載明之。

(二)變更為該等國營事業使用之特定專用區,且容許一定比例供商業使用者,於該等建築物建造執照或變更使用執照核發前捐贈。

七、依本處理原則規定應捐贈事項、接受對象、捐贈時機等,國營事業申請人應於變更主要計畫核定前,與當地直轄市、縣(市)政府簽訂協議書,納入計畫書載明之。未依照規定完成提供捐贈事項前,仍應依原土地使用分區管制辦理或繼續作該國營事業之原來使用。

八、本處理原則實施前,各該都市計畫書內已有相關國營事業土地變更附帶條件規定者,得依本處理原則規定辦理程序重行申請變更。但直轄市、縣(市)政府於自治條例或各該主要計畫通盤檢討書另有規定者,或其屬配合國家重大建設者,得經內政部就實際情形審決之,不適用本處理原則全部或一部之規定。

九、非公司組織國營事業機構管理之國有土地,準用本處理原則之規定。

十、本處理原則未規定事項,仍以各級都市計畫主管機關審議之決議為準。

附件:國營事業土地變更後開發義務負擔捐贈事項之計算公式

P:變更後開發義務負擔捐贈比例。

1.變更為住宅區:
P=15%+(LP2/LP1-100%)/10;P最大值為25%,最小值為15%

2.變更為商業區:
P=20%+(LP2/LP1-100%)/10;P最大值為30%,最小值為20%

3.變更為特定專用區:
P=[20%+(LP2/LP1-100%)/10]×F(商)/F(總);P最大值為20%
F(商):作為商業性設施使用之樓地板面積
F(總):特定專用區總樓板面積
F(商)/F(總)≦50%

說明:

1.LP2:土地變更後毗鄰地價區段使用性質相同土地近三年之平均公告土地現值(元M2)×面積(M2)
LP1:土地變更前近三年之平均公告土地現值(元/M2)×面積(M2)

2.變更後為專供該國營事業使用之專用區,且未容許得供商業使用者,免提供捐贈事項。

3.變更後為專供該國營事業使用之專用區,且容許不超過50%以上供商業使用部分,按本表所定商業區應提供之比例乘以「各該使用樓地板面積占總樓地板面積之比例」,換算其應提供之捐贈比例。