個人提供土地與營利事業合建分屋出售,以土地交換取得房屋後出售房地,應如何課徵房地合一個人所得稅?

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個人提供土地與營利事業合建分屋出售,以土地交換取得房屋後出售房地,應如何課徵房地合一個人所得稅?

      財政部北區國稅局表示,邇來有民眾詢問個人買入土地,並以該土地與營利事業合建,以土地交換取得房屋,日後出售房地時,如何適用房地合一所得稅(簡稱新制)亦或適用年度申報綜合所得稅(簡稱舊制)及應如何判斷持有期間與適用稅率。
     本局特別整理土地、房屋於不同時點取得應如何適用課稅規定之態樣(如附表):
備註:個人以自有土地與營利事業合作興建房屋,如為新制課稅範圍,持有期間10年以內,稅率為20%;如土地之持有期間超過10年,稅率為15%。
    本局並就不同情形,分別說明如下:
情形一:王小姐105年6月1日買入土地,以該土地與營利事業合建分屋,於108年6月1日以土地交換取得房屋並出售,因土地及房屋取得日均在105年1月1日以後,於108年6月1日出售房屋、土地時,應適用新制課稅規定,適用稅率20%。
情形二:陳先生於104年12月1日取得土地,以該土地與營利事業合建分屋,於106年6月1日以土地交換取得房屋並出售,因土地持有期間在2年以內(104年12月1日至106年6月1日),且房屋取得日為106年6月1日,應適用新制課稅規定,適用稅率20%。
情形三、林先生於92年6月1日取得土地,以該土地與營利事業合建分屋,於106年6月1日以土地交換取得房屋並出售,因土地取得日於103年1月1日以前,應適用舊制規定免納所得稅,房屋取得日為106年6月1日,應適用新制,並以土地持有期間認定房屋交易所得適用稅率15%(持有期間超過10年)。
情形四:同情形三,林先生於92年6月1日取得土地,以該土地與營利事業合建分屋,於104年8月1日以土地交換取得房屋,並於106年6月1日出售房地,土地仍免納所得稅,因房屋持有期間在2年以內(104年8月1日至106年6月1日),應適用新制,並以土地持有期間認定房屋交易所得適用稅率15%(持有期間超過10年)。
    本局呼籲,個人交易(出售及交換)房屋、土地,除符合農業發展條例規定得申請不課徵土地增值稅之土地、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地等3種免納所得稅之情形得免辦理申報外,不論有無應納稅額,都應依規定辦理申報。而前述合建分屋以土地交換房屋情形,交換時如因換入房屋價值低於換出土地之價值,所收取價金部分,因所得已實現,仍應按比例計算所得,申報納稅。
    本局網站首頁熱門焦點設置「房地合一」專區提供「個人房地合一課徵所得稅自我檢核表」,方便民眾判斷房地交易適用新制或舊制,另為節省申報時間,請多加利用網路辦理申報。 
    如有任何申報問題,請撥打免費服務電話0800-000321洽詢;軟體操作問題,請撥打0800-086188洽詢,將有專人為您詳細說明。
新聞稿聯絡人:審查二科 邱股長
聯絡電話:03-3396789轉1436

資料來源:財政部北區國稅局